아파트형공장 투자 4지 체크포인트

아파트형공장 투자 4지 체크포인트

임대료 수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 아파트형공장 투자를 아직도 망설이는가. 투자는 타이밍이다.

고민만 하다 놓치지 말고 당장 움직여야 한다. 아파트형공장에 투자할 때 반드시 확인해봐야 할 체크

포인트 4가지를 알아보자.

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1. 수익률을 체크하라

은행에 예금을 하지 않고 부동산에 투자하는 이유는 다름 아닌 수익을 때문이다. 저금리 시대에 조금이라도 더 나은 수익률을 얻을 수 있는 투자를 하는 것은 현명한 선택이다. 아파트형공장에 투자할 때는 최소

수익률 5% 이상이 나와야 투자할 가치가 있다. 만약 기대 수익률이 5% 이하라면 투자를 다시 생각해야 한다.

그동안 아파트형공장의 매매가는 꾸준하게 상승해왔다. 가까운 예로 구로디지털단지와 가산디지털단지의 매매가는 매년 오르고 있다. 그러나 임대료는 거의 10년 동안 크게 변하지 않았다.

임대료의 변동 폭이 적기 때문에 반드시 지가 상승에 의한 시세차익을 노려야 한다. 따라서 아파트형공장 투자 물건을 선택할 때는 최소한 대출이자보다 ~15% 사이의 수익률을 가져다주는 물건에 투자하는 것이 적합하다

물건이 지하이거나 특수 상권에 해당한다면 그만큼의 리스크가 존재하기 때문에 투자 수익률이 평균보다 1~2% 정도 더 높을 때만 투자를 고려해야 한다. 리스크가 크다면 그만큼 수익 프리미엄이 있어야 한다는 뜻이다. 지하라면 들어올 수 있는 업종에 한계가 있으며, 일반 기업들이 입주를 꺼리기 때문에 안정적으로 임대료를 받지 못할 가능성 도 있다. 따라서 지하나 특수 상권에 해당하는 물건에 투자하는 경우 위험 프리미엄을 더해 더 높은 수익률이 나오는지 꼭 확인하도록 한다.

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2. 아파트형공장의 용도를 확인하라

아파트형공장 투자라는 것도 생소한데 아파트형공장의 용도가 다양하다고 하면 대부분의 사람들이 놀란다.

그러나 모든 산업에 메인시설이있고 이를 지원하는 서브시설이 있듯이, 아파트형공장의 형태 역시 마찬가지다. 우리가 알고 있는 아파트형공장에도 공장 등의 생산시설문만 아니라 지원시설, 근린생활시설, 판매시설, 창고 등 여러 가지 용도의 투자 물건들이 함께 상주해 있다. 일반 사무공간 및 시설에 투자하는 방법도 있지만 이러한 사무공간을 지원하는 지원시설과 편의시설에 대한 투자도 고려해보자. 예를 들어 편의점, 중개사무소, 카페 등이다. 이를 독점지정업종이라고 부른다. 아파트형공장 건물들은 서로 간의 상권을 어느 정도 보호하면서 편의시설을 갖춰야 하기 때문에 독점 형식으로 입점하게 된다. 이러한 독점지정업종 물건에 대한 투자는 아파트형공장 투자보다 오히려 더 높은 수익률을 안겨주기도 한다. 하지만 최근에는 독점상가의 인기가 높아져 분양가가 상당히 올라갔다. 높은 분양가로 인해 수익률은 낮을 수 있으니 수익률 부분은 꼭 확인하고 투자하기 바란다. 아파트형공장에 투자하는 것도 좋고 아파트형공장을 지원하는 시설에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 당신이 숲도보고 나무도 보길 바란다.

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3. 아파트형공장을 매입할 때는 반드시 매도를 고려하라

부동산 투자 물건을 구입할 때는 반드시 다시 팔 수 있는지, 팔려고 내놨을 때 경쟁력이 있는지 충분히 검토해야 한다. 아파트형공장을 매입하려는 당신의 마음처럼, 다른 사람도 해당 물건을 사려고 관심 있게볼 수 있는 매력 있는 물건일 때만 매입해야 한다.

부동산의 취약점이 환금성이라고 한다. 아파트형공장을 매입할 때는 환금성을 최우선으로 생각해야 한다.

다시 한 번 강조하지만 투자한 아파트형공장을 본인이 원하는 시계에 원하는 가격으로 시장에 매물로 내놓았을 때 최소 한달 이내에 때 각할 수 있다고 판단되는 지역과 건물에 투자하는 것이 좋다. 물로 이러한 지역은 매매가가 높을 가능성이 크다. 그만큼 꾸준하게 인기를 공어왔고 앞으로도 인기가 있을 것이라는 기대가 가격에 그대로 반영되어 있기 때문이다.

그러니 다소 분양가가 높더라도 인기 있는 지역과 건물을 선택하자.

그래야 현금화가 빠르고 시세차익도 얻을 수 있다.

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4. 희소 물건에 관심을 가져라

아파트형공장에 투자하기로 마음먹었다면 전용면적 100m, 이하의 소형 면적을 매입하는 것이 유리하다. 예를 들어 아파트형공장 건물에전용면적이 대부분 40평(약132m') 대로 구성되어 있다면 투자 물건을 고를 때 30평(약 99m)이나 35평(약 115m)을 선택하라는 뜻이다. 또한 분양면적이 대부분 25평(약 82㎡)이라면 투자할 때는 이보다 더 작은 평수인 20평(약 66m)이나 15평(약 49m)으로 나온 아파트형공장을 선택하는 것이 좋다. 아파트형공장에 입주하는 기업들은 대부분 중소기업이다. 따라서 직원 수에 딱 맞춰서 사무실 공간을 얻으려는 성향이 있다. 직원 수에 비해 공간이 넓으면 환경은 쾌적하겠지만 관리비 및 유지비가 고정비로

빠져나가기 때문에 사업주 입장에서는 다소 부담이 될 수밖에 없다. 이런 이유로 기업은 직원 수에 맞는 평형대를 고르려고 하며, 동시에 일반 평수보다 더 작은 평수가 없냐는 문의가 많다. 이러한 물건들을 먼저 매입해서 가지고 있으면 크게 2가지 이점이 생긴다. 첫 번째는 평당 임대료가 올라간다. 예를 들어 30평(약 99m)대

임대료가 120만 원이라고 한다면 15평(약 49m)대 임대료는 60만 원이 아닌 80만 원이라는 것이다. 평수대로 임대료가 책정되는 것이 아닌 작

을수록 투자원금 대비 수익률이 높아진다. 또한 투자자 입장에서도 자금에 대한 부담이 줄어든다.

두 번째는 수요가 많아 임대와 매도가 쉽다. 일반적으로 공급되는 평형대보다 작기 때문에 매수자를 찾기 쉽고, 또한 수익률이 높기 때문에 환금성이 빠르다고 할수 있다.

이렇듯 큰 평수보다 작은 평수를 선호하는 사람들이 많기 때문에 공보피는 평균 평형대보다 약간 작은 평형대를 선택해서 투자하는 것을 추천한다.