대출을 두려워하지 마라

대출을 두려워하지 마라

 

부동산을 매입하는 대부분의 사람들은 대출을 활용한다. 대출을 활용하는 것은 금리가 낮은 시기에는 수익률을

극대화하는 최고의 방법이다. 그러나 최근에는 무리하게 대출을 받아 부동산을 매입하거나 자기 자본 없이 투자해 낭패를 보는 경우가 많다. 금리가 낮을 때는 큰 수익을 보는 것 같지만 금리가 오르기 시작하면 문제가 생긴다.

얼마 전 뉴스에도 나온 이야기다. 시세차익을 목적으로 매매가와 전세가의 격차가 적은 집을 전세금을 끼고 매입하는 투자방식인 갭투자가 유행할 때 갭투자를 하면 무조건 오른다는 말에 주택을 60채 넘게 보유한 투자자가 있었다. 그런데 대출과 전세금 등 자금 흐름에 문제가 생기자 경매로 처분하게 되었다. 갭투자 성공의 꿈이 경매 처분이라는상처로 남았다. 투자자뿐만 아니라 전세로 살고 있던 사람들까지 피해를 입었다. 이렇듯 부동산 투자에서 대출은 신중해야 하지만 위험하다고 대출을 받지 않을 수는 없다. 특히 아파트형공장에 투자할 때 대출은 필수다.

수익을 극대화하는 대출 활용하기 아파트형공장을 투자할 때도 대출은 신중해야 한다. 아파트형공장 대출을 받을 때는 반드시 1금융권을 이용 해야 한다. 1금융권 은행의 경우 절대 돈을 그냥 빌려주지 않는다. 확실한 담보가치가 있다고 판단할 때만 대출을 해준다. 현재는 1금융권 은행에서 대부분 80%까지 아파트형공장 가치를 인정해 대출을 해주고 있다.

우선 아파트형공장에 투자할 경우 은행에서 시설자금대출을 받을 수 있다. 일반 주택담보대출과 달리 시설자금대출은 공장부지 매입 및 공장건물 신증축 자금, 그리고 기계 구입 및 설치자금 등의 목적으로 받을 수 있는 대출이다.

일반 가계대출은 한도가 정해져 있지만 시설자금 대출은 한도가 정해져 있지 않다. 신용등급과 담보 등을 기준으로 대출을 결정하므로 대출의 규모가 상대적으로 커질 수 있다.

대출 한도와 금리는 신청기업의 신용도와 성격에 따라 다르긴 하지 만총 소요자금의 최대 90% 이내에서 상환능력 및 규모를 감안해 결정안다. 대출기간은 보통 3년 이내로 최장 10년까지 연장할 수 있다.

아파트형공장 물건을 취득했을 때 만약 대출을 1년짜리로 받게 된다

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매년 은행 담당자와 대출 연장 조건에 대해서 언쟁을 벌이야 하는 상황이 생길 수 있다. 매년 달라지는 금리와 기업의 상황을 살펴봐야 하는 은행의 입장에서는 대출 연장 승인에 대한 검토와 고민은 당연한 것이다.

이런 이유로 아파트형공장을 매입하는 과정에서 시설자금대출을 받을 예정이라면 가능하면 3년으로 대출기간을 설정성하는 것이 좋다. 그 후에 해당 물건에서 임대료를 받거나 기타 소득이 발생하며 조금씩 대출을 상환하는 것이 유리하다.

아파트형공장 투자 초기에는 대출을 최대한 받는 것이 좋다. 대출을 활용해 수익률을 극대화하는 레버리지 전략이 필요하다. 그러나 대출 만기가 되는 3년 차 이후부터는 지금까지 모아놓은 자금으로 조금씩 대출을 상환해나가야 한다. 대출 비율을 줄여놓아야 나중에 대출받은 은행에서 연장이 안 되거나 터무니 없는 금리 인상을 요청했을 때

다른 은행으로 쉽게 갈아탈 수 있다.

해당 물건의 대출 비율이 높으면 다른 은행으로 대환대출이 어렵기 대문에 불리한 조건으로 대출을 연장해야 하는 상황이 생길 수도 있다.

따라서 아파트형공장에서 발생한 수익의 일부는 반드시 대출 원급글 꾸준히 상환하는 것이 여러 측면에서 유리하다.